影響商業房地產價格的主要實物狀況

時間:2020-02-22 來源: 建工網
影響商業房地產價格的主要實物狀況 1.建筑品質及內部格局 商業房地產自身的建筑品質包括建筑結構、裝飾裝修、設施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面寬窄等,它們對于商業房地產的經營有重要的影響。此外,商業房地產的內部

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影響商業房地產價格的主要實物狀況

1.建筑品質及內部格局

  商業房地產自身的建筑品質包括建筑結構、裝飾裝修、設施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面寬窄等,它們對于商業房地產的經營有重要的影響。此外,商業房地產的內部格局是否有利于柜臺、貨架等的布置和購物人流的組織也對商業房地產的經營產生影響。例如一些大型商業用房往往要分割出租,其內部空間能否靈活地間隔對其收益產生較大影響。因此,對商業房地產進行估價時應充分重視其建筑品質、內部格局。

  2.凈高

  商業房地產的室內凈高應適宜。凈高偏低則難免產生壓抑感,不利于經營;若凈高超過合適的高度,建筑成本會提高,也無助于房地產價值的提高。

  3.面積

  根據商業業態的差異、商業經營要求的不同,商業用房所需的經營面積會存在較大差異,如百貨商店的經營面積一般需5000m2以上,超級市場500m2以上,而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。因此對商業房地產進行估價時應區分不同的經營業態結構對面積的不同要求。

  4.裝飾裝修

  裝飾裝修在商業房地產的價值中往往占有很大分量,特別是一些大型的綜合商場、品牌經營商場等。因此,同樣的商業用房,僅僅由于裝飾裝修不同,其價值會有很大的出入。此外,建筑結構構造因采用的材料不同,其價值也可能有很大的差別。

  5.無形價值

  在注重品牌、文化品位的時代,商業房地產價值中無形價值所占的比重越來越大,例如一個酒店管理集團,能使一個同樣的酒店體現出完全不同的租金水平與出租率,從而使酒店體現出不同的價值。又如有大型品牌超市、商業企業進駐的商業用房,其價值會明顯上升。在投資交易等某些估價目的的情況下,估價應對附屬于有形商業房地產的無形價值進行考慮。
 

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